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          熱門土地

          決定土地流轉的重要因素有哪些?土地流轉合同怎么簽?

          土地流轉是指土地使用權流轉,土地使用權流轉的含義,是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織,即保留承包權,轉讓使用權。那么決定土地流轉的重要因素有哪些呢?

            土地流轉是指土地使用權流轉,土地使用權流轉的含義,是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織,即保留承包權,轉讓使用權。那么決定土地流轉的重要因素有哪些呢?


            土地流轉怎么申請補貼


            1具有穩定的土地流轉關系土地流轉時間在3年以上,單宗土地流轉面積在1000畝以上(土地股份協作社入股面積300畝以上。按這個畝數算的話,土地流轉方假如不曉得這個獎勵政策,分分鐘損失3—10萬元。


            2土地流轉價錢不低于農戶終年直接運營純收入或市、縣規則基準價,同時確保流轉農戶每年的收益取得穩定增長。對流轉期限在三年以上的范圍流轉,流轉價錢確實定應采取實物計價、貨幣兌現或依據項目盈利程度和物價上漲狀況分年段肯定增長幅度,以確保農民久遠土地收益不降低。


            3曾經獲得了工商部門停業執照,且具有一定的示范帶動作用或范圍、運作標準(有章程、股權證書、實行“保底分紅”)的土地股份協作社或農場能夠優先取得相應的補貼扶持。


            4契合土地承包政策法律,土地流轉操作標準,曾經簽署了正軌的土地流轉合同,合同手續完備,且此合同具有法律效益。


            5最后還需求當地政府注重土地流轉工作,可以布置出土地流轉后的鼓舞扶持資金,用于對土地流轉農戶的獎勵。這個資金在上面提到的試點省份是有財政部撥款的,沒有提到的省份需求提早到有關部門咨詢。


            土地流轉合同要怎么簽


            1流轉方沒有具備土地使用權基礎


            簽訂人要么不是戶主本人要么就是限制民事行為能力人,或者是村集體越權發包。有些時候權利人還一地多簽,整出許多流轉合同。


            2流轉合同中的內容不規范


            在簽訂土地流轉合同過程中,未按規范填寫合同的情況并不少見,如以下幾種情況:


            (1)不采用規定的統一格式文本、不按合同條款約定規范填寫。受讓方自行擬定合同條款,合同的式樣和內容與統一格式文本差異較大。


            (2)合同用詞不當。有的土地流轉明明是出租,但合同卻把“出租”寫成“轉讓”,這其中的差別是,出租承包土地,農民仍享有土地承包權;轉讓承包土地,農民將失去土地承包權。


            (3)簽訂土地流轉合同沒有落款日期,不知合同何時簽訂,也沒有表明合同的生效日期。


            (4)合同手寫部分字跡潦草,任意亂畫,不整潔,甚至看不清楚。


            (5)合同中未能說明雙方能夠達成協議變更、合同解除的基本條件,以及對于合同生效期內出現糾紛的處理方法。


            ③流轉合同中的年限、金額、付款方式等要約定清楚。白紙黑字定明白,否則很容易牽扯到糾紛。


            ④流轉合同經過雙方簽訂后,最好去相關土地管理部門進行登記。否則很容易被判定為無效合同。


            ⑤流轉合同中要寫明糾紛處理的方法。規定雙方能夠達成協議變更、合同解除的基本條件,以及對于合同生效期內出現糾紛的處理方法。


            影響土地流轉價格的因素


            1糧價


            糧價的高低會直接影響到當地土地的租金。比如去年玉米價格下降,導致今年有些地區如東北地區土地流轉價格整體下降。若糧價高,每畝地的收益上升,可能土地租金也會隨之上漲。但種植大戶承包土地時往往是簽5年甚至更長時間的合同,因此當糧價降低,地租卻不降時,他們的種植收益將受到很大沖擊。


            2土地流轉面積


            土地流轉面積對土地流轉價格具有正向影響,土地流轉面積越大,在土地細碎化且分散的現實情況下,需要協調的農戶數量也越多。因此,新型農業經營主體為獲得土地,只能接受提高土地流轉價格。


            3土地年收益


            土地年收益對土地流轉價格具有正向影響,新型農業經營主體通過流轉獲得土地是基于獲得未來土地的收益,而現期土地年收益是未來土地收益的重要依據。當土地年收益增加時,為了獲得充足的土地資源,新型農業經營主體愿意接受較高的土地流轉價格。


            4土地流轉期限


            土地流轉期限的長久性是新型農業經營主體獲得穩定收益并進行前期投入的前提。據種植大戶們反映,同等條件下,承包年限越長的土地流轉價格,要高于承包年限短的。


            5土地位置


            不同地區,經濟發展水平不一樣,對于土地流轉的定價也不一樣。一般來說,處于城郊和產業發展較好的地區,土地流轉的價格較高,而對于經濟欠發達的地區,流轉土地的價格就偏低。這可能就是上海市崇明縣土地流轉平均價格將近每年2990元/畝的原因之一。


            6土地質量


            不同性質、質量的土地,流轉的價格也不一樣。土地分為平原地區、山區以及丘陵地區,就這三種土地而言,平原地區的土地流轉價格較高。土地的質量越高,農作物的產量也相對較高,流轉的價格自然也高。


            土地流轉確權到他人名下怎么辦?


            1土地流轉不等于土地轉讓


            土地流轉是指土地使用權流轉,土地使用權流轉的含義,是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織,即保留承包權,轉讓使用權。可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓經營權,鼓勵農民將承包地向專業大戶、合作社等流轉,發展農業規模經營。


            比方說我有一塊土地流轉給了老王,老王僅有土地的使用權,承包權還在我自己手里,確權的時候證書上寫的是我的名字。


            土地轉讓是指在土地家庭承包經營的情況下,土地承包人自找對象,由第三者代替自己向發包人履行承包合同的行為。轉讓的合同內容雖無改變,但是變更了承包人。在土地轉讓時經過了原承包方書面申請和發包方書面認可,根據土地確權的相關規定,土地將確權給受讓農戶。


            這種情況下相當于我把自己土地的承包權、使用權都轉讓給了老王,土地確權的時候證書上寫的就是老王的名字了。


            2土地流轉關系一定要在合同中寫清楚


            在農村土地確權過程中,國家明確指出,土地確權將以已圈定的承包合同和發放的土地承包經營權證作為土地確權的依據,保障現有土地流轉關系不變的同時,在換發新的土地承包經營權證書時,要將證書頒發給原承包農戶。


            也就是說農民朋友在土地流轉的過程中,合同中一定要注明土地流轉的關系,保證土地承包經營權在自己手上,才能獲得土地承包經營權證書。


            3土地承包經營權主體發生變更


            土地流轉過程中出現的問題多種多樣,如果涉及到土地互換、轉讓等情況,其實土地承包經營權主體就已經發生了變更,那么土地確權時就會將確權登記證書發放給變更之后的承包經營主體。


            還要提醒農民朋友注意的一點是,在土地確權過程中會出現自己的地界限不清,和別人家的地確權在一起了,還確權在他人名下,怎么辦?


            如果出現上述情況,建議農民朋友們一定要在土地確權結束前及時更改,否則后期會很麻煩。


            農村土地在確權的過程中有三次公示的機會,在公示期間,村民有權提出異議,想變更土地確權內容,一定要把握住這三次機會。


            對土地界限有爭議的,可以向村委會申請重新對土地進行測量確權。鄰里之間出現我多占用你幾分地,你多占用我幾分地的情況,最好的解決辦法是歸還占用相鄰的有主土地。

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